(831) 439-99-09

 26 лет с Вами!

О компании
Новостройки Нижнего Новгорода
Акции Выкуп недвижимости за 1 день! Ипотека
Отзывы
Контакты
Недвижимость
Вы хотите
Наши услуги
Новости
Аналитика
Индекс цен на готовое жилье
 

Прогноз

 

2021

февраль

2021  

март

 

2021 

год

  

 Цена

 руб/м2

   59821

61017

64861

Изменение

+2,7%

+2% 

+12%

 

Новости рынка недвижимости инвестиций

partner439@yandex.ru
Тел +7(831) 439-99-09

Как купить квартиру по новым правилам?

08.07.2019

Источник фотографии

1 июля 2019 года — тот самый день, с которого в российском долевом строительстве начался новый период. Авторы закона от 25.12.2018 № 214-ФЗ, где прописаны новые правила для покупателей и застройщиков, утверждают, что он должен кардинально решить проблему обманутых дольщиков в России. Итак, отныне между застройщиком и покупателем появился обязательный посредник — банк, который сохраняет деньги дольщиков нетронутыми на протяжении всего процесса строительства и при необходимости кредитует девелопера.

Теперь средства покупателей не перечисляются застройщику сразу, а поступают на эскроу-счет и находятся там до тех пор, пока объект не будет сдан. Проще говоря, девелопер не может использовать их при строительстве: пока нет готового дома, денег он не получит.

Неприятный момент и для застройщиков, и для дольщиков состоит в том, что такие меры обязательно влекут за собой повышение цен: девелопер, не имея возможности вливать в строительство деньги покупателей, должен брать кредит в банке под проценты. Если, конечно, не может позволить себе вложить собственные средства. О том, как застройщики планируют решать вопрос с кредитованием, GiperNN уже рассказывал ранее.

А вот что изменилось для покупателей квартир? Об этом мы спросили экспертов в сфере недвижимости и банковского дела.

 

Как совершается сделка?

 

До 1 июля для того, чтобы стать дольщиком, нужно было заключить с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), после чего направить средства — собственные или заемные — на указанный девелопером счет. Теперь же все несколько иначе.

Как объяснил порталу GiperNN гендиректор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков, если застройщик осуществлял продажу с использованием аккредитивной схемы, то для покупателя при покупке со 100% оплатой не изменится ничего: он также должен поехать в банк, одновременно открыть аккредитив и эскроу-счет.

Удобнее всего брать ипотеку на покупку жилья в том же банке, который кредитует застройщика, однако это вовсе не обязательно.

В случае выбора ипотечного продукта не в том банке, где у застройщика есть кредитная линия и проектное финансирование, покупателю придется посещать два банка: свой, где он выбрал ипотечный продукт для подписания кредитного договора, и банк застройщика, в котором покупателю нужно открыть эскроу-счет.

Зачисление первоначального взноса на эскроу-счет возможно только после регистрации договора долевого строительства, но на момент подачи ДДУ на регистрацию он должен быть уже открыт. Комиссия за открытие, обслуживание и закрытие эскроу-счета в рамках 214-ФЗ не взимается.

Борис Лесков
генеральный директор ООО «Концерн РУСИЧ»

В целом схема оформления ипотеки с использованием эскроу-счета достаточно проста. После получения одобрения банка на выдачу ипотечного кредита покупатель подписывает договор долевого участия (ДДУ), кредитный договор, открывает эскроу-счет и при наличии аккредитивной схемы — аккредитив, далее ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего в случае аккредитивной схемы — происходит раскрытие аккредитива и перечисление средств на эскроу-счет, либо пополнение эскроу-счета в случае отсутствия аккредитива.

До регистрации договора долевого участия (ДДУ) покупатель получит от представителя банка договор эскроу-счета, уведомление об открытии такого счета и его реквизиты. Также у него будет поручение с указанием номера личного счета в банке, куда поступят денежные средства после окончания срока депонирования.

 

Риски и гарантии

 

Главное, что беспокоит людей, — это сохранность их денег, ведь с 2014 года десятки российских банков разорились. Но все эскроу-счета дольщиков будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.

Максимальная сумма покрытия на сегодняшний день установлена в размере 10 миллионов рублей. Для Москвы и Санкт-Петербурга цифра небольшая, а вот для регионов более чем достаточная, — отмечает эксперт по жилой недвижимости из Новосибирска Анастасия Кениг.

Правда, и здесь есть свои «но», о которых порталу GiperNN рассказала нижегородский юрист Татьяна Воронова:

В законе говорится, что «денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права». Может получиться так, что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить.

То есть справедливо будет говорить о том, что дольщик не защищен на все 100%, но рисков при использовании эскроу-счетов так или иначе станет меньше. Например, если застройщик не выполнил свои обязательства (скажем, затянул со сроками), ничего не помешает дольщику разорвать договор и забрать свои деньги полностью.

Как отмечает Анастасия Кениг, право требования по договору можно будет переуступить или продать квартиру, не дожидаясь ввода в эксплуатацию.

Анастасия Кениг
эксперт по жилой недвижимости, г. Новосибирск

В случае если застройщик не выполнил обязательство — не сдал дом, деньги автоматически переводятся на счет покупателя в полном объеме. Как только дом будет введен в эксплуатацию и по первому ДДУ зарегистрировано право собственности, застройщик автоматически получает деньги по всем замороженным эскроу-счетам.

Стоит также отметить, что далеко не все банки допускаются к сопровождению застройщиков и, как следствие, к работе с эскроу-счетами дольщиков. На сегодняшний день их 95, о чем сообщает сайт Центробанка РФ. По данным правительства Нижегородской области, в нашем регионе работают 42 банка из списка и только пять из них уже начали работу с застройщиками. Лидерами по активности являются «Сбербанк» и «ДОМ.РФ».

 

Переходный период

 

Для того чтобы новая схема заработала в полную силу, понадобится несколько лет — закон № 214-ФЗ предполагает трехлетний переходной период. Покупку квартир в некоторых строящихся домах дольщики все еще могут осуществить по старым правилам, без эскроу-счетов. Это допустимо, если дом готов как минимум на 30%, а заключенных ДДУ не менее 10%. Для системообразующих застройщиков делается исключение — уровень готовности объекта может составлять 6% и 15%. Правда, в Нижнем Новгороде такие компании не представлены.

«Остаточные» квартиры — более дешевый вариант, потому что застройщикам не приходится кредитоваться в банке для строительства и, следовательно, делать наценку. Но в погоне за выгодой покупателю стоит быть осторожным и обязательно проверять, имеет ли компания право достраивать дом по старым правилам.

Независимый банковский эксперт Наталья Бычкова отметила, что с 1 июля любой покупатель квартиры сможет посмотреть, каким образом осуществляется финансирование строительства каждого конкретного дома, в Единой информационной системе жилищного строительства.

Также можно запросить у застройщика заключение контролирующего органа — регионального Госстройнадзора. Это документ о соответствии критериям, позволяющим осуществлять достройку объектов по старым правилам. Если его у застройщика нет, он не может привлекать средства по договору ДДУ с покупателем напрямую, а только через эскроу-счета.

Как сообщили журналисту GiperNN в региональном правительстве, от нижегородских застройщиков пока поступило 62 заявления о степени готовности объектов. По результатам рассмотрения заявлений и оценки представленных к ним документов, право привлекать средства дольщиков путем заключения ДДУ напрямую уже получили ООО «Старт-Строй», ООО СЗ «Андор», ООО «Мой дом Каменки», ООО «Каскад-НН», ООО «Идея», ООО «Спектр-плюс» и ООО «СМ-Строй52».

В Правительстве РФ полагают, что к середине этого года сделок с эскроу-счетами должно быть не меньше 30% от всех договоров долевого участия в строительстве, а к концу 2020 года — до 95% договоров долевого участия.

 

Насколько подорожают квартиры в новостройках?

 

В связи с переходом застройщиков на проектное финансирование квартиры будут дорожать, и это чистая математика. Кроме того, количество девелоперов сократится, потому что не все смогут «выплыть» в новых реалиях.

Наталья Бычкова
независимый банковский эксперт, г. Ростов-на-Дону

После 1 июля строительный рынок жилья изменится. Ряд застройщиков не получит финансирования и не сможет строить, другие получат финансирование, но поднимут стоимость квартир на 6–10% в ближайшее время. Это связано с тем, что ставка по проектному финансированию сегодня составляет 8–12% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра.

Сказать точно, какова будет наценка, трудно: многое зависит от того, на каких условиях кредитуется застройщик, сколько имеет собственных средств, сколько берет в кредит. Банки готовы кредитовать до 85% проекта, но лишь в том случае, если маржа — разница между ценой и себестоимостью — будет достаточно большой. По сути, чем больше девелопер вложит собственных, а не кредитных денег, тем меньше ему придется поднимать цены для покупателей.

В Правительстве РФ пытаются внушить оптимизм: министр финансов Антон Силуанов считает, что рост цен на жилье будет временным, министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев говорит о повышении цен в среднем на 6%. Госкомпания «Дом. РФ» предрекает подорожание на 3–5%. Среди экспертов единой точки зрения нет, но почти все констатируют, что +5% — самый минимальный возможный показатель.

В конечном счете решающими факторами станут спрос и предложение: рынок все расставляет на свои места. Главное, чтобы предпринятые меры действительно решили задачу, ради которой затевалась реформа, и ряды обманутых дольщиков перестали пополнять все новые и новые россияне.


Вернуться к списку


Специальные предложения



Дом на ул.Ларина всего за 790 000!

✋ Особо актуально сейчас!
🔥 Подойдет для владельцев Материнского капитала!🔥
🔥 Можно сразу прописаться! 🔥

Продам ЖИЛОЙ Дом улица Ларина, в Приокском районе
Кадастровый номер 52:18:0080220:2263
Площадь 102,5 м2, 2 этажа.

+7 920 253 74 47 Александр

 

 





Площадь дома – 104 м2.
Площадь земельного участка - 7 соток (возможно увеличение).
Цена – 3 200 000 рублей.

Справка по сельской ипотеке по льготной ставке 2,75% на ваш дом уже взята! 

Можно использовать мат.капитал если детям менее трёх лет и даже без ипотеки (на законных условиях)

Смотрите фотоотчет и подробное описание

Звоните! 8-951-913-38-51, 439-99-09





Продажа торгово-универсальное помещение ул. Куйбышева, 7
Площадь 87 кв.м. 

 300 метров от М "Бурнаковская" 
Большой автомобильный и пешеходный трафик.
Красная линия. За 6 600 000 рублей

8-920-253-43-42; 439-63-59

 
 




Успейте Купить Земельный участок рядом с Леруа Мерлен!
У Московского шоссе:
Площади: 1Га, 1,5 Га 

Собственность. Под склады, АЗС, производство, автосервис, маркеты и многое другое,

 8-951-913-38-51, 439-63-59
 





Земельный участок в уникальном месте: в березовой роще и берегу родникового озера.

Новые Ключищи. Кстовский район.

18 км от Нижнего Новгорода. 12 км от Кстово

Более 13 соток - 390 000 руб!

Остался единственный участок!

Совсем недорого и недалеко!

8-951-913-38-51, 439-63-59

Владимир





Аренда торговых помещений от 20м2 г.Кстово. От 450 рублей
Прямо напротив Автостанции. Красная линия, ул. Магистральная, 47.
2 этажа + эксплуатируемая крыша (под летнее кафе). Общая площадь 2220 кв.м.
Огромный трафик.Большая парковка. 
Возможна Продажа здания
8-951-913-38-51, 8-831-439-99-09



 Адрес офиса: 603081 Нижний Новгород, ул. Сурикова, 14А; Телефон: (831) 439-99-09
© Группа Инвестиционно-Риэлторских Компаний «Партнер».
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика