(831) 439-99-09

 24 года с Вами!

О компании
Новостройки Нижнего Новгорода
Акции Выкуп недвижимости за 1 день! Ипотека
Отзывы
Контакты
Недвижимость
Вы хотите
Наши услуги
Новости
Аналитика
Индекс цен на готовое жилье
 

Прогноз

 

2018

  сентябрь

     2018

  октябрь

2018

   год     

 Цена

 руб/м2

53415

53415

51555

Изменение

0%

0% 

-3%

 

Новости рынка недвижимости инвестиций

partner439@yandex.ru
Тел +7(831) 439-99-09

Механизм эскроу-счетов: слабые звенья

26.09.2018

Источник фотографии

Эскроу-счета призваны обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков. Но есть некоторые нюансы.

Реформа строительной отрасли тесно сопряжена с идеей защиты прав дольщиков. В настоящее время первичный рынок находится в состоянии переходного периода, результатом которого станет повсеместное внедрение механизма эскроу-счетов. В теории новый механизм выглядит довольно эффективным, однако при ближайшем рассмотрении выявляются "подводные камни".

Надо заметить, что эскроу-счет – это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами, подчеркивают эксперты "Метриум". Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

В общем, эскроу-счета призваны обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков. Но есть некоторые нюансы, на которые обратили внимание эксперты компании "Бон Тон".

Первый нюанс — это вопросы компенсационности, имеющие потребительский характер.Принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. Это значит, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции.

Второй нюанс — выплаты по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж в новостройках. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность. Но при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту. А вот проценты за пользование уже никто не вернет.

Третий нюанс — конкуренция на рынке. Проекты, выведенные на рынок по новой схеме, имеют более дорогую финансовую модель, что ставит их в неравное положение с уже существующими объектами жилья. До ввода изменений от 1 июля 2018 года застройщики поспешили вывести на рынок намеченные проекты, а также набрать разрешений на реализацию новых объектов.

Четвертый нюанс — взаимоотношения счетов эскроу и "хронических проблем" 214-ФЗ. В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике "застройщик-дольщик-банк" на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику. Есть еще одна ситуация — слабо проработанный механизм приемки объекта долевого строительства и возможности составления дольщиком дефектного акта до подписания акта-приема передачи.

Как замечает руководитель юридического департамента "Бон Тон" Дмитрий Логинов, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ — это право, а не обязанность.

"Дольщики будут самостоятельно решать - расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды «обманутых дольщиков». Более того, в России сформируется новая категория «обманутых дольщиков со счетами-эскроу", — резюмирует Логинов.


Вернуться к списку


Специальные предложения



Купите усадьбу в М Ельне с видом на Волгу!
10 км от Н Новгорода.
Электричество. Газ. Вода. Дорога.
273 кв.м + мансарда + гараж + участок 15 с

5 300 000 руб.
Обменяем на квртиры с доплатой
8-930-283-00-81, 439-63-59





Продажа 2-х комнатную квартиру в Центре города Дзержинск
Самая дешевая 2-ка Общей площадью 38,1 кв.м.
Цена 1 370 000 руб
Татьяна
т. 8-951-913-38-55, 439-99-09





Участок с видом на Волгу!
Элитное место коттеджного поселка Малая Ельня
22,26 соток за 2,5 млн. руб.
Поможем с ипотекой на строительство.

 Постройте дом своей мечты!
8-930-283-00-81, 439-63-59





Участок на Красной линии М7 в Нижнем по Московскому шоссе 304 Б
10 соток.
Успейте стать соседом Хонды всего за 2 млн!

Тел. 8-951-913-38-51, 439-63-59
 





Успейте Купить Земельный участок рядом с Леруа Мерлен!
У Московского шоссе:
Площади: 10с; 15с, 23с, 57с ;87с; 

Собственность. Под склады, АЗС, производство, автосервис, маркеты и многое другое,

 8-951-913-38-51, 439-63-59
 





Аренда торговых помещений от 20м2 г.Кстово. От 450 рублей
Прямо напротив Автостанции. Красная линия, ул. Магистральная.
2 этажа + эксплуатируемая крыша (под летнее кафе). Общая площадь 2220 кв.м.
Огромный трафик.Большая парковка. 
Возможна Продажа здания
8-951-913-38-51, 8-831-439-99-09



 Адрес офиса: 603081 Нижний Новгород, ул. Сурикова, 14А; Телефон: (831) 439-99-09
© Группа Инвестиционно-Риэлторских Компаний «Партнер».
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика