(831) 439-99-09

 24 года с Вами!

О компании
Новостройки Нижнего Новгорода
Акции Выкуп недвижимости за 1 день! Ипотека
Отзывы
Контакты
Недвижимость
Вы хотите
Наши услуги
Новости
Аналитика
Индекс цен на готовое жилье
 

Прогноз

 

2018

    апрель

     2018

    май

2018

   год     

 Цена

 руб/м2

53150

53415

51555

Изменение

0%

+0,5% 

-3%

 

Аналитика рынка недвижимости

Сделки с несовершеннолетними - что день грядущий нам готовит

19.05.2012

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних - что день грядущий нам готовит?

Все сделки с недвижимостью, в которых одним из собственников является несовершеннолетний, осуществляются с обязательным предварительным разрешением органов опеки и попечительства.

В первую очередь такая защита связана с тем, что в России имеется немалое количество так называемых неблагополучных семей.

С другой стороны, большинство ответственных родителей вынуждены претерпевать серьезные неудобства и ограничения в случаях, если совершают сделки по продаже или обмену квартир и другой недвижимости с несовершеннолетними детьми.

Для того чтобы получить заветное разрешение на продажу квартиры, оба родителя ребенка должны написать в Администрацию района по месту проживания заявление с просьбой совершить соответствующую сделку.

Сотрудники органов опеки скурпулезно сравнивают имеющиеся жилищные условия ребенка с жилищными условиями, которые несовершеннолетний будет иметь после сделки приобретения нового объекта. К заявлению прилагаются два комплекта документов на продаваемый и приобретаемый объекты недвижимости.

Основное внимание инспектора органов опеки обращают на площади помещений: как жилую, так и общую, уровень удобств и год постройки продаваемого и покупаемого объектов, наличию необходимой инфраструктуры: школы, детского сада, детской поликлиники. Если условия ребенка ухудшаются хотя бы по одному параметру, то назначается специальная комиссия, которая и принимает мотивированное решение.

 Какими нормативными документами руководствуются ответственные сотрудники органов опеки и администрации районов?

На сегодняшний день основой являются нормы Гражданского (статьи 26-40, 292), Семейного(статья 60), Жилищного Кодексов, Федерального Закона "Об опеке и попечительстве".

Принятие решений и выдача разрешений на сделки осуществляются на основании уже обветшавших:

- Письма Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20 февраля 1995 года;

  • Письма Минобразования РФ «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» от 9 июня 1999 г. N 244/26-5.

Однако со времени выхода данных методических документов в сделках с недвижимостью произошли кардинальные изменения.

Всё больше квартир приобретается с помощью ипотечных кредитов и средств материнского капитала, часто оба инструмента молодые семьи хотят использовать одновременно. В результате использования средств материнского капитала и ипотечного кредита жилищные условия семей улучшаются, но в большинстве случаев квартиры до полного расчета по кредиту остаются в залоге у банков.

Письмо Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20 февраля1995 года «...не рекомендует одобрять сделки, при которых производится покупка квартир в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади».

Таким образом, возникает противоречие.

Справедливости ради хочется отметить, что юристы органов опеки и попечительства начали выдавать положительные разрешения на сделки, когда приобретаемая в собственность ребенку квартира будет находиться в залоге у банка.

Часто встречаются случаи, когда квартиры приобретаются в результате совершения ряда последовательных сделок, так называемых цепочек. А сейчас в Группе компаний «Партнер» в стадии подготовки находится сложная сделка, в результате которой семья с ребенком хочет продать свою 2-х комнатную квартиру, получить кредит и купить 3-х комнатную квартиру большей площади, но находящейся в залоге у другого банка. К тому же и Покупатель 2-х комнатной квартиры получает ипотечный кредит.

Предварительно специалисты «Партнера» проконсультировались с инспекторами органа опеки, однако подобной практики орган опеки и попечительства ещё не имел. Большинство решений на продажу квартир органы опеки выдают с условием одновременной покупки квартиры большей площади. В данном случае деньги от продажи своей 2-х комнатной квартиры семья получит лишь после государственной регистрации права собственности на покупателя. Залог на приобретаемую 3-х комнатную квартиру банк снимет лишь после того, как собственники квартиры полностью погасят задолженность по кредиту. Разрыв в сделках неизбежен, но удастся ли получить разрешение на продажу с нужными условиями?

На сегодняшний день в Нижнем Новгороде в стадии согласования находится проект Постановления Главы г Н. Новгородакоторое регламентирует порядок действий и выдачу Распоряжений Глав администрации районов на сделки по отчуждению недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетних.

Проект постановления содержит большое количество формальных требований к предоставляемым документам, принятию решений и оформлению итоговых Распоряжений.

Но предлагаемые изменения могут не упорядочить, а осложнить жизнь как родителей, так и сотрудников органов опеки. Выполняя все требования, заложенные в проекте постановления, сотрудники районных отделов образования могут не справиться с возросшей нагрузкой.

 Инспекторы органов опеки и попечительства в ближайшее время должны предоставить свои замечания к данному проекту. В недалеком будущем сей документ должен быть утвержден.

Приятно отметить, что в Нижнем Новгороде на местах работают специалисты высокого уровня с многолетним стажем работы. Надеемся, что замечания специалистов будут учтены, и вступившее в силу Постановление станет не формальной обузой, а чёткой подробной инструкцией для действий родителей и сотрудников органов опеки и попечительства в различных ситуациях и сделках.

П.С.: Предварительное одобрение юристами органов опеки на сделку с "тремя ипотеками" и разрывом в совершаемых сделках получено, но... возник ещё один непростой вопрос. Отец ребенка, который уже давно проживает с новой семьёй из-за "вредности" не дает согласие на совершение сделки по предлагаемым условиям. В результате совершения сделок условия несовершеннолетнего улучшатся и сделки совершаются в интересах ребенка. На этом основании аргументируем предложение выдать разрешение на совершение сделок и без согласия несговорчивого отца и в итоге получаем необходимое  разрешение на сделку.

Из вышесказанного напрашиватся два вывода:

1. Получение разрешений на совершение сделок с несовершеннолетними содержит большое количество условий и нюансов и

2. Для решения таких вопросов лучше обращаться к профессионалам-практикам рынка недвижимости.

Владимир Снажин

Группа Инвестиционно-Риэлторских компаний «Партнер»  

Нижний Новгород

При использовании ссылка на источник обязательна. В источнике имеются ссылки на Распоряжения о совершении сделок с несовершеннолетними.


// Сделки с недвижимостью несовершеннолетних

Вернуться к списку


Специальные предложения



Купите усадьбу в М Ельне с видом на Волгу!
10 км от Н Новгорода.
Электричество. Газ. Вода. Дорога.
273 кв.м + мансарда + гараж + участок 15 с

5 300 000 руб.
Обменяем на квртиры с доплатой
8-930-283-00-81, 439-63-59





Арендуйте торгово-офисное помещение ул. Куйбышева, 7
Площадь: 48 кв.м. или 87 кв.м. 

 300 метров от М "Бурнаковская" 
Большой автомобильный и пешеходный трафик. Красная линия.
Дешево! 283-00-81; 439-63-59





Участок с видом на Волгу!
Элитное место коттеджного поселка Малая Ельня
22,26 соток за 2,5 млн. руб.
Поможем с ипотекой на строительство.

 Постройте дом своей мечты!
8-930-283-00-81, 439-63-59





Участок на Красной линии М7 в Нижнем по Московскому шоссе 304 Б
10 соток.
Успейте стать соседом Хонды всего за 2 млн!

Тел. 8-951-913-38-51, 439-63-59
 





Успейте Купить Земельный участок рядом с Леруа Мерлен!
У Московского шоссе:
Площади: 20с; 50с ;85с; 

Собственность. Под склады, АЗС, производство, автосервис, маркеты и многое другое,

 8-951-913-38-51, 439-63-59
 





Аренда торговых помещений от 20м2 г.Кстово. От 450 рублей
Прямо напротив Автостанции. Красная линия, ул. Магистральная.
2 этажа + эксплуатируемая крыша (под летнее кафе). Общая площадь 2220 кв.м.
Огромный трафик.Большая парковка. 
Возможна Продажа здания
8-951-913-38-51, 8-831-439-99-09



 Адрес офиса: 603081 Нижний Новгород, ул. Сурикова, 14А; Телефон: (831) 439-99-09
© Группа Инвестиционно-Риэлторских Компаний «Партнер».
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика