Аналитика рынка недвижимости

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году в Нижнем Новгороде

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году в Нижнем Новгороде. Ждать или действовать?

Умные клиенты спрашивают: «Что лучше: продавать (покупать) сейчас или подождать? Как поведут себя цены на недвижимость в 2018 году?»
Ответы на эти вопросы можно дать лишь после анализа и обоснованного прогноза рынка недвижимости на 2018 год.

Начиная с «горячей» концовки 2014 года вектор движения был очевиден. Практически все причины, влияющие на рынок недвижимости, тянули вниз. Три года цены на все виды недвижимости в Нижнем Новгороде стабильно припадали и от пика процентов 20-30% уже потеряли. В рублях, конечно.
И если у покупателя не «горело», то умные покупатели ждали. К тому же те, кто вскоре после «черного» вторника 16 декабря 2014 года зафиксировали рублевые депозиты со ставкой около 20% годовых, сейчас идентичную недвижимость могут купить дешевле процентов на 60-80! Фактически в 3-4 раза дешевле!
Покупателям ждать было выгодно, а продавцам нужно было быстрее продавать, даже со скидками.

Что же ожидает нас на рынке недвижимости и каков  прогноз цен на недвижимость в 2018 году в Нижнем Новгороде?
Анализируем причины:

1. Цены на недвижимость снизились, и она стала доступнее. Просто денег теперь нужно меньше, чтобы купить.

2. Ипотека, которая является локомотивом рынка недвижимости.
Локомотив окреп, то есть ставки упали. Уже сейчас реально взять «длинную» ипотеку по рекордно низкой ставке за всю историю кредитов - от 9,25%. Маркетинговые ставки вообще от 7,4%.
Очевидно, что в 2018-м ставки по кредитам еще несколько снизятся. Количество сделок в банках резко возросло уже сейчас.
Наряду с этим Банк России вводит новые нормативы с 2018 г., и программ со взносом менее 20% станет меньше. Поэтому желающим приобрести квартиры с минимальным взносом следует поторопиться.
А вот рожать второго или третьего ребенка лучше «потерпеть» до нового года, поскольку с нового года государство будет субсидировать семьям ставку сверх 6%.

3. Отложенный спрос
Часть отложенного спроса, особенно покупателей, приобретающих недвижимость с помощью кредитов, на рынок уже вышла. Но другая часть еще осталась. Стабилизация цен на рынке недвижимости должна выплеснуть этот спрос.

4. Цены на нефть
От того, сколько денег получает государство от продажи своего основного экспортного продукта, зависит объем ликвидности в экономике, в том числе и на рынке недвижимости.
В бюджет 2017г, как на 2018-2020 годы, заложены 40 долларов за баррель. Сейчас цена стабилизировались на комфортных отметках 60+.
Цены на недвижимость в России всегда следовали за ценами на нефть и если в 2018 году цена на нефть не будет опускаться ниже 50 долларов за бочку, то данный фактор будет способствовать движению цен на недвижимость наверх.

5. Санкции 
Они, безусловно, оказывают негативное влияние на экономику страну и на рынок недвижимости. Санкции могут еще ужесточить, однако, этот фактор практически уже отыгран.

6. Новеллы законодательства
Как на вулкане чувствует себя долевое строительство. Каскад изменений имеет целью пресечь появление обманутых дольщиков и шаг за шагом ужесточает требования к застройщикам. Следующий этап изменений — с 1 июля 2018 года. После этой даты многие мелкие и средние застройщики уже не смогут получить Разрешения на новое строительство.

До 15 декабря Правительство РФ должно составить дорожную карту поэтапного перехода от привлечения средств участников долевого строительства к проектному финансированию жилищного строительства, а очередной законопроект будет рассмотрен в январе 2018-го.

Все это приведет к укрупнению отрасли, уменьшению предложения, росту себестоимости и  удорожанию нового жилья. Но произойдет это, естественно, не сразу.

Тем временем после ноябрьских указов Президента интерес граждан к новостройкам стабильных застройщиков уже возрос.

7. Налоги 
Несколько удивительно, что эксперты не уделяют этому фактору внимания.
Тем временем налог на имущество на жилые объекты в Нижегородской области рассчитывается от кадастровой стоимости. В переходный пятилетний период налог растет с каждым годом.
В 2020-м году суммы налогов на жилье возрастут в 2,5 раза от сумм квитанций этого года.
Рост налогов затрагивает в первую очередь владельцев двух и более объектов.

Еще более резкий рост налогов ощутили владельцы коммерческой недвижимости. В Нижнем Новгороде практически все объекты коммерческой недвижимости на основании ст. 378.2 НК РФ были включены в перечень объектов недвижимого имущества. Налоговая база таких объектов определяется как кадастровая стоимость. Умножили на налоговую ставку - 2% и в результате получили рост налога в 20 раз! Суммы налогов - десятки-сотни тысяч рублей.
Уведомления из ФНС побудили часть собственников коммерческой недвижимости выставить объекты на продажу уже сейчас.

8. Инвесторы
Как класс, желающий получить прибыль от инвестиций в недвижимость, за три последних года практически иссяк. Но и фактор оттока инвесторов уже отыгран.

А теперь самые главные факторы:

9. Предложение
На рынке новостроек:
Показательным является факт наличия в продаже квартир практически от всех застройщиков в построенных домах. Раньще такого просто не было.
И это несмотря на то, что в последние три года стабильно уменьшается количество ввода жилья в многоквартирных домах. После рекордного 2014 года с вводом 591 тыс. кв.м. в 2015 году в Нижнем Новгороде удалось построить 384 тыс. кв.м, в 2016-м - 328 тыс. кв.м. По динамике строительства 2017 года введено будет около 300 тыс. кв.м. Уменьшается и объем новых проектов.
На вторичном рынке предложение также превышает спрос. И это несмотря на то, что часть продавцов сняли свои предложения в ожидании лучших цен.
Сегодня есть шапка предложения. В Нижнем Новгороде эта шапка, конечно, поскромнее, чем в Москве, где все последние годы ввод жилья рос, а непроданных квартир в сданных домах в разы больше.

10. Демография
Этот показатель является корнем любого потребления.
Численность населения Нижнего Новгорода 1 267 000 человек. Увы, в последние годы численность населения Нижнего Новгорода пошла на убыль примерно на 4000 человек, или на 0,3% в год.
Жилой фонд Нижнего Новгорода насчитывает примерно 30 650 000 кв.м. Обеспеченность одного жителя в среднем составляет более 24 кв.м. на человека. В целом говорить о дефиците жилья не приходится, особенно в не самое доходное время.
А сколько же нужно строить в Нижнем Новгороде, чтобы квартирный дефицит не вернулся?
Возьмем усредненно срок жизни многоэтажек 100 лет. За год выбывает примерно 1% от жилого фонда, то есть около 306 000 кв.м. жилья. Очевидно, что наряду с убылью населения вводимых 300 000 кв.м. жилья будет достаточно.
Большие площади с дорогой коммуналкой и налогами людям и не особо нужны. Другое дело, что люди хотят жить в хорошем месте, с развитой инфраструктурой, в новых домах с продуманной «жизненной» концепцией и удобными планировками квартир. За такими проектами – будущее, и спрос на такие квартиры будет расти.

11. Платежеспособный спрос
Реальные доходы населения пока падают. По официальным данным в последний год на 1,3%. Лишь небольшая часть граждан сейчас может позволить накопления. Да и большинство граждан, имеющих накопления, недвижимостью уже владеет и впрок ей запаслось. Именно возможность иметь накопления позволяет гражданам и организациям стать «квалифицированными» покупателями недвижимости.
Неуверенность граждан в стабильных доходах в будущем является главным стопором граждан и коммерческих организаций в получении ипотеки, даже при низких ставках по кредитам.

Но по телевизору говорят, что экономика начинает расти. И премьер сказал: «Деньги есть!» Хочется верить, что и у народа деньги скоро будут).

 Подведем итоги.

В преддверии 2018 года берем весы. И на каждой чаше факторов, влияющих на рынок и цены на недвижимость Нижнего Новгорода, окажется примерно поровну.
Но все же факторы вниз выглядят немного весомее.
Из-за налоговой нагрузки и снижения спроса под бОльшим давлением оказываются определенные виды коммерческой недвижимости: торговая, офисная, бытового обслуживания, общепит.

Что же делать сейчас: покупать, продавать или ждать?
Большого смысла Покупателям ждать уже нет. Для граждан депозиты сейчас максимум процентов 8, и покупать выгоднее не на растущем рынке.
Да и жизнь идет, а лучше жить, радоваться и рожать детей в своей квартире.
Продавцам ждать смысла тоже нет – коммуналка и налоги будут толкать на продажи тех, у кого есть «излишки».
Есть предпосылки к тому, что цены на рынке недвижимости в 2018 году в Нижнем Новгороде достигнут дна и стабилизируются, а на отдельные виды и объекты наметится рост.

Для инвесторов, желающих получить прибыль, недвижимость в 2018 году в целом не очень привлекательна, а вот если целью инвестиций является сохранение денег, то недвижимость по-прежнему остается самым надежным активом.
Выбирать виды недвижимости и конкретные объекты нужно вдумчиво и точечно, желательно те, которые имеют потенциал роста. Для выбора таких объектов лучше обращаться к специалистам, способным аргументированно пояснить: почему именно этот объект должен вырасти в цене?

Умные проанализируют свою индивидуальную ситуацию и придут к правильному выводу. А те, кто услышит отдельно вырванную информацию или будет ждать «лучших времен», проиграет.

Прогноз цен на квартиры в Нижнем Новгородена  и цены квадратного метра готового жилья на каждый месяц Вы всегда можете увидеть на сайте "Партнера" в таблице Индекс цен на готовое жилье. Подчеркну: цены и прогноз определяем на основании реальных сделок, а не предложений.

Владимир Снажин
Группа Инвестиционно-Риэлторских компаний "Партнер"
При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна